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2018年2月26日 3:26
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二手期房买卖法律风险及防范
点击数:282 字体:【 】时间:[2018-01-04] 打印本页

    问:二手期房买卖法律风险有哪些?

    (一) 期房的交付、办理产权登记的时间无法确定

    与购买现房不同,参与交易的期房,很多都是正在建造的房屋,由于房地产开发建设中不确定的因素太多,房地产开发商能否如期交房无法控制,一旦出现楼盘工期无限期拖延的情况,二手期房买受人将陷入购房僵局状态。

    也正是由于期房的交房时间无法掌控,一旦房屋的建设期较长,房价上涨,原购房人易出现违约心理,导致其不配合二手期房买受人办理房屋产权变更登记,使得二手期房买受人的物权权益处于危机状态。

    (二) 出现质量问题难以维权

    由于处于建造状态的期房交付时间不能确定,且期房也不能像现房交易那样可以当场验房,房屋质量问题一直悬而未决,一旦交付的期房出现质量问题,因不是一手房屋买卖合同相对人的二手期房买受人很难直接向房地产开发商主张维权。

    (三) 易出现“一房二卖”

    因期房的交付时间不确定且没有房屋产权证,导致二手期房买受人没有物权保障,极易出现原购房人将期房再高价受让他人的法律风险。

    (四)房屋被债权人强制执行的法律风险

    出售期房的售房人有很多都是债务缠身、急于将期房出手清偿债务的情况,由于二手期房买受人长期处于无房屋所有权的状态,那么在此期间,如果原购房人的债权人众多,且向其主张债权,并对该期房采取保全或执行措施,那么此时二手期房买受人将无法实现自己的物权权益,只能基于债权获得清偿。

    (五)原购房人逾期还贷的法律风险

    如果原购房人是以银行贷款方式支付房款,在期房办理产权变更登记之前,二手期房买受人无法直接向银行还贷,如果原购房人不按期偿还贷款,二手期房买受人将面临银行对期房行使抵押权利、不能取得房屋所有权的法律风险。

 

    问:如何防范期房买卖法律风险

     (一)解除原房屋买卖合同,与开发商重新签订房屋买卖合同。

    房地产开发商、原购房人、二手期房买受人进行协商,解除原房屋买卖合同,二手期房买受人与房地产开发商重新签订房屋买卖合同,如果房款的支付是以银行贷款方式支付,也可解除原银行贷款合同,最终二手期房买受人取得一手购房人的法律地位,对于房屋质量问题、房屋产权问题等可直接主张权益,也可避免因原购房人将期房再出售、  再抵押、房价上涨违约、不配合办理产权过户、不按期偿还银行贷款等导致的法律风险。

    上述防范措施虽然能减少二手期房交易中的很多法律风险,但在实践中较难操作,目前房地产开发商因各种主客观因素不愿配合解除原合同及重新签订合同。

    (二)为防止原购房人违约,二手期房买受人与原购房人签订担保合同。

    如上所述,因原购房人的主客观因素导致二手期房交易的法律风险众多,因此,为避免或减少因购房人导致的法律风险,在签订二手期房买卖合同前,可要求原购房人向二手期房买受人提供担保(包括但不限于抵押、质押、保证等),一旦出现原购房人违约的情形,二手期房买受人可行使担保权利,从而维护自己的合法权益,减少自己的损失。

    上述防范措施能够有效地保障二手期房买受人的权益,但在实践中,原购房人是否愿意或者有无能力提供担保,需二手期房买受人进一步与之商榷。

    (三)对二手期房买卖进行公证

    目前在二手期房交易过程中,有很多房源都是中介结构提供的,这些中介机构会建议原购房人与二手期房买受人对二手期房买卖进行公证,从而保证交易安全。但由于二手期房尚未取得产权证,如果进行交易是国家明令禁止的,因此公证处不可能做转让公证,而只能做个委托公证,证明该房产转让手续全权委托买受人,没办法杜绝风险的发生。

    因为公证不能对抗善意第三人,根源问题得不到解决,原购房人还是可以再将房屋进行再出售、再抵押,届时二手期房买受人还是面临权益受损而难以维权的不利局面。